Affittare casa: tutte le informazioni che è necessario sapere

Affittare una casa non è mai banale.

Affittare casa tutte le informazioni che è necessario sapere

In fondo stiamo per prendere per affittare un immobile in cui trascorreremo gran parte del nostro tempo libero.

Quella che potrebbe diventare per molto tempo la nostra casa.

Elemento fondamentale per il nostro benessere psico-fisico. La casa dovrebbe essere un luogo confortevole e vivibile. In armonia con noi. Il luogo in cui abitare a pieno il benessere. Anche se si è affittuari.

Sappiamo che  la crisi economica ha fatto crescere il numero di italiani alla ricerca di una casa in affitto. Vista la difficoltà ad acquistarne una di proprietà.

Vediamo di seguito tutto ciò che è fondamentale sapere prima di prendere una casa in affitto.

Infatti quando si deve affittare una casa sono molte le cose a cui fare attenzione per non pentirsi, della nostra scelta.

Prestiamo attenzione alla zona in cui andiamo ad abitare

Normalmente si ha la tendenza a valutare solo l’appartamento e le sue caratteristiche. Ci dimentichiamo spesso che la casa che affittiamo è situata in un quartiere o in una zona che può essere ricca o del tutto priva di servizi.

Una casa perfetta in un quartiere che non offre servizi, negozi e mezzi pubblici potrebbe rivelarsi una scelta sbagliata.

Bisogna valutare con attenzione la zona in cui la casa è situata. Vedere se risponde alle nostre esigenze e bisogni, se i sono mezzi pubblici che servono la zona, se sono presenti negozi e supermercati.

Se si hanno bambini valutare le scuole e gli asili nelle vicinanze e capire se ci sono palestre accessibili. Una cosa fondamentale da guardare nella zona è anche il traffico e la disponibilità di parcheggi.

Se non amiamo il rumore e il trambusto serale valutiamo oltre al traffico l’eventuale presenza di locali meta di movida nelle ore serali.

Il proprietario ci dirà senza alcun dubbio che la zona è tranquillissima, così pure i vicini d’appartamento. E’ però molto importante valutare sempre con i nostri occhi se è vero.

Controlliamo l’abitazione prima del trasloco

Prima di trasferirsi con tutte le proprie cose nella nuova abitazione dobbiamo controllarla attentamente.

Durante la visita all’immobile bisogna verificare il funzionamento degli impianti e anche controllare rubinetterie, tapparelle, ed tutti gli altri meccanismi.

Bisogna inoltre verificare la corrispondenza tra i metri quadri dichiarati e quelli reali, oltre che la corrispondenza tra la categoria catastale e la destinazione d’uso dell’immobile.

Fare un attento controllo di danni già presenti. Se ci sono danni preesistenti vanno documentati con fotografie. Conviene quindi fare presente al padrone di casa l’eventuale esistenza di tali danni. Questo per evitare di vederseli imputare dopo l’ingresso in casa.

Vanno controllati anche eventuali infestazioni. Se ne abbiamo la possibilità informiamoci dai vecchi inquilini sullo stato di pulizia della casa. Possiamo comunque chiedere di effettuare una disinfestazione prima di subentrare.

Altra cosa da controllare è la presenza di eventuali ipoteche o pignoramenti. Possiamo chiedere informazioni in agenzia o all’Ufficio dei Registri immobiliari del Comune se sulla casa pendono ipoteche o cartelle esattoriali di Equitalia oppure pignoramenti.

Lavori nel nuovo appartamento

Prima di fare qualsiasi lavoro, anche se minimo, nell’appartamento è bene sempre avvertire e chiedere il permesso al padrone di casa. Effettuare lavori, seppur minimi, all’interno di un appartamento in affitto, senza avvertire, è forse l’errore più comune commesso dai nuovi inquilini.

Ci dobbiamo ricordare che la casa non è nostra e che qualsiasi intervento va discusso con il proprietario per non incorrere in spiacevoli discussioni.

La casa è il condominio

Se la casa che stiamo affittando è in condominio una cosa fondamentale da fare è capire quello che è permesso e quello che invece è vietato fare nel condominio. Sarebbe molto utile, quindi, leggere il regolamento condominiale. Se abbiamo animali domestici è bene informarsi se sono ammessi e quali sono le condizioni.

Se il condominio ha delle zone comuni dobbiamo informarci prima su quale sia la fruibilità di esse. Per esempio il cortile o i posteggi per auto e bici.

Sarebbe molto utile informarsi bene anche sui vicini di casa, su chi abiterà al vostro fianco ma anche al piano di sopra e a quello sotto. Questo potrebbe evitarci spiacevoli sorprese. Se al piano di sopra abita una famiglia con quattro o cinque bambini, oppure quattro cinque studenti è ovvio che non potrete aspettarvi il massimo della quiete.

Attenzione a chi paga cosa

Assolutamente indispensabile capire bene “chi paga cosa”.

Dobbiamo sempre accertarci che nel prezzo di locazione concordato che non vi siano spese accessorie in più, di cui non ne eravamo a conoscenza al momento della stipula del contratto.

Uno degli errori più comuni di chi affitta una casa infatti è non sapere come vengono ripartite le spese e chi paga le tasse.

Chiariamo subito se nel canone di locazione sono comprese anche le spese di riscaldamento, acqua, luce. Chi paga l’Imu o la tassa sui rifiuti. Come sono ripartite le spese condominiali.

Queste sono cose su cui ci dobbiamo informare prima di affittare una casa. Per evitare in seguito di incorrere in multe o in brutte sorprese.

Tutte queste informazioni sono importanti per mantenere una relazione stabile e pacifica con il proprietario dell’abitazione.

Appena preso possesso della casa, è necessario fare al più presto la voltura delle utenze, perché il nuovo affittuario non può essere in alcun modo responsabile degli eventuali debiti dell’inquilino precedente.

Non pagare mai in anticipo

Soltanto dopo che abbiamo concordato ogni minimo particolare con il proprietario e dopo aver firmato tutti i fogli del contratto, possiamo pagare il canone di locazione ed eventuali altre spese.

Per quel che riguarda la cauzione (denominata anche deposito cauzionale) per legge non è obbligatoria. Una volta richiesta, non può superare le tre mensilità.

Dobbiamo ricordare  che la somma è soggetta alla maturazione di interessi legali che debbono essere corrisposti dal proprietario all’inquilino al termine del rapporto d’affitto. Insieme all’importo della cauzione. Questo atto è soggetto alla restituzione dell’immobile nel medesimo stato e comunque non peggiore da quello identificato nel verbale di consegna.

Bisogna sempre farsi rilasciare ricevuta della cauzione versata altrimenti si rischia di non riceverla indietro al momento del rilascio dell’immobile.

Visitiamo più case

E’ sempre meglio non fermarci a visitare solo una casa. Piuttosto vedere diversi appartamenti prima di prendere una decisione finale. Soltanto avendo modo di confrontare più soluzioni possiamo decidere in tutta consapevolezza quale può essere la casa ideale per le nostre esigenze.

Contratto di locazione o di affitto ad uso abitativo

Un contratto di locazione o di affitto implica il rapporto tra due parti: da un lato il proprietario, dall’altro noi cioè l’inquilino.

Entrambi devono tutelare i propri interessi e salvaguardarsi da brutte sorprese, ma nello stesso tempo onorare i propri doveri.

Dobbiamo sempre fare attenzione che il canone di locazione proposto non sia troppo più basso rispetto alla media della zona. Per cui è opportuno fare una piccola ricerca di mercato a riguardo.

Sulla base  del contratto di locazione l’inquilino usufruisce per un certo periodo di tempo dell’immobile dietro pagamento di un canone di locazione o affitto di solito mensile.

La normativa che regola questo accordo tra le parti è la Legge 9 Dicembre 1998, n. 431: “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”.

La legge prevede la possibilità di stipulare diverse tipologie di contratto, ma sono solo due quelle maggiormente utilizzate:

  1. contratto a canone libero
  2. contratto a canone concordato

Nel caso del contratto di locazione a canone libero i contraenti non sono vincolati ad uno schema predefinito e possono liberamente concordare il canone e le altre condizioni del contratto.

L’unico obbligo è quello che il contratto deve avere una durata minima di quattro anni e un eventuale rinnovo per altri quattro. Per questo motivo è anche denominato “4+4″.

Nel secondo caso invece, vengono stabiliti degli importi standard per gli affitti (differenziati in base alla tipologia di immobile). Secondo le condizioni previste dagli accordi siglati tra le organizzazioni che rappresentano proprietari di immobili e inquilini in una determinata area geografica.

Si tratta di accordi che vengono depositati presso il Comune di riferimento. In questo caso la durata minima è di tre anni con eventuale rinnovo di due anni.

Le informazioni importanti

Al di là degli obblighi temporali e di determinazione del canone previsto dalla legge, il contenuto del contratto di locazione ad uso abitativo viene liberamente deciso dalle parti.

Per questo motivo è importante sapere come tutelarsi fin da subito, controllando di volta in volta se sono presenti tutte le voci in grado di assicurare sia il proprietario che l’inquilino.

In particolare devono essere presenti queste informazioni:

  • il nome del proprietario e dell’inquilino
  • la durata del contratto
  • l’identificazione del bene
  • il prezzo del canone di locazione o affitto
  • dettagli sulla caparra

Di fatto quello che conta è che ci sia l’accordo espresso e volontario sia dell’inquilino che del proprietario. Oltre al fatto che deve essere subito definita la forma di contratto scelto e l’oggetto del contratto.

Registrazione del contratto

Nel momento in cui le parti si sono accordate e ogni aspetto è stato reso chiaro e trasparente, è necessario rendere ufficiale il contratto. Lo si fa attraverso la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Solo da questo momento risulterà valido a tutti gli effetti.

Dal 03 Febbraio 2014 la registrazione si effettua compilando il Modello RLI – Registrazione Locazione Immobili.

Che sostituisce il vecchio modello 69, oltre che semplificare di molto gli adempimenti fiscali.

Grazie al Modello RLI non solo si possono registrare i contratti di locazione ma anche comunicarne eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni. Inoltre è possibile registrare l’opzione e la revoca della cedolare secca, e comunicare i dati catastale dell’immobile oggetto di locazione.

E’ possibile scaricare online il modello direttamente dal sito dell’Agenzia Delle Entrate.

In seguito alla compilazione lo stesso potrà essere presentato sia in modalità cartacea che telematica. Direttamente dal richiedente o tramite un intermediario (previsto dalla legge: Caf, associazioni di categoria, professionisti), entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

In conclusione, la corretta stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo si basa sul presupposto chiave della nostra società: patti chiari, amicizia lunga.

Prevedere fin dall’inizio ogni circostanza, definendo concretamente le condizioni e le garanzie che spettano ad entrambe le parti, è la soluzione più efficace per non incorrere in problemi e controversie future.

Se il contratto di locazione non scritto, firmato sia dal proprietario che dall’inquilino e registrato all’Ufficio del Registro territoriale il contratto è nullo.

Se non sussiste uno di questi elementi, il contratto può considerarsi nullo. Il costo della registrazione deve essere diviso a metà tra il proprietario e l’inquilino. Così come la tassa di registro che si paga annualmente sul contratto.

La documentazione per affittare casa 

La documentazione regolare prevede quindi:

  • Il contratto di locazione o di affitto in forma scritta e firmato sia dall’inquilino che dal proprietario.
  • Il verbale di consegna della casa o appartamento. E’ necessario pretenderlo per avere certezze sulle condizioni dell’ambiente ricevuto in affitto, sullo stato degli impianti, ecc. Alla riconsegna la nascita di contenziosi sulle condizioni dell’abitazione è la prima causa di diatribe tra inquilino e proprietario. Nel verbale di consegna deve esserci anche l’elenco della mobilia e delle suppellettili lasciate in casa.
  • L’attestato di Prestazione Energetica. L’inquilino deve pretendere di avere l’APE (Attestato di Prestazione Energetica).
  • La Documentazione relativa alle utenze. E’ sempre consigliabile richiedere anche tutta la documentazione relativa alle utenze (gas, luce, acqua, condominio). Per essere sicuri che il precedente proprietario abbia regolato tutti i pagamenti relativi alla sua permanenza nello stabile
  • La ricevuta dell’eventuale caparra versata

Il pagamento delle imposte sulla spazzatura può rappresentare un problema. I pagamenti infatti sono relativi all’anno precedente rispetto al recapito del bollettino e della fattura. Pertanto, durante la stipula del contratto, bisogna chiarire che questo tributo si paga dal momento in cui si entra in casa.

Le intermediazioni

Dobbiamo sempre fare particolare attenzione agli intermediatori. Sia che si tratti con un’agenzia sia con un privato.

Nel primo caso si sottoscrive un contratto di mediazione. Per cui si dovrà comunque versare all’agenzia una certa somma per il lavoro di mediazione anche se l’affitto non si conclude. Facciamo quindi attenzione alle eventuali clausole vessatorie.

Se si tratta col proprietario bisogna stare attenti a non concedere caparre e/o anticipi prima di aver visitato l’immobile e aver valutato l’interesse per la casa. Anche a fronte di anticipi o caparre è necessario farsi rilasciare delle regolari ricevute che stabiliscono la natura del versamento.

Attestato di prestazione energetica

Dal 1° ottobre è entrato in vigore il nuovo attestato di prestazione energetica (APE).

Il nuovo APE racchiude tutte le caratteristiche energetiche dell’immobile e diventa una sorta di “targa energetica” dell’edificio.

Le classi energetiche diventano 10 e non più 7. Sono indicate con lettere che vanno dalla A alla G. I primi quattro livelli saranno tutti in A (da A4, massima efficienza, ad A1).

Oltre alla classe energetica basata sull’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile sarà indicata anche la prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro al netto del rendimento degli impianti presenti.

Inoltre, entro 90 giorni dall’entrata in vigore del nuovo APE, entro quindi il prossimo 29 dicembre, dovrà essere istituita la banca dati nazionale degli attestati (Siape).

La valutazione ai fini del rilascio dell’APE, prende in considerazione i seguenti aspetti:

  • il fabbisogno di energia per la climatizzazione invernale
  • la produzione di acqua calda sanitaria
  • la qualità della muratura dell’edificio
  • la climatizzazione estiva
  • per gli edifici con destinazione non residenziale, l’illuminazione artificiale e il trasporto di persone o cose

L’obbligo di richiedere l’attestato di prestazione energetica è a carico del proprietario. Oppure in caso di nuove costruzioni, ristrutturazioni o importanti risanamenti, a carico del costruttore.

Il professionista chiamato al rilascio dell’attestato di prestazione energetica deve possedere tutti i requisiti indicati nel D.P.R. 75/2015, deve essere accreditato a livello nazionale e ha l’obbligo di effettuare un sopralluogo fisico nell’immobile.

L’attestato di prestazione energetica ha una validità di dieci anni.

Tranne nel caso in cui l’immobile sia stato sottoposto ad un’opera di ristrutturazione o riqualificazione che ne ha modificato le prestazioni energetiche. In quest’ultimo caso il certificato andrà rilasciato nuovamente.

Cosa abbiamo imparato

E’ sempre più frequente trovarsi di fronte alla necessità di affittare una casa o un appartamento, vista l’impossibilità in molti casi di acquistarne una propria.

In questo caso dobbiamo fare varie valutazioni prima di affittare un immobile.

Va valutata con attenzione la zona in cui si affitta la casa. Lo stesso immobile va analizzato bene. Prendendo in considerazione anche le regole del condominio, nel caso in cui la casa si trovi in una palazzina. Valutare bene chi paga cosa. Vedere più soluzioni prima della decisione.

A questo punto possiamo stipulare il contratto di locazione o di affitto. Quindi registrare questo contratto, firmato sia da noi cioè gli inquilini che dal propietario, presso l’Ufficio del Registro territoriale. E’ necessario richiedere l’APE dell’edificio, cioè l’attestato di prestazione energetica.

Se facciamo tutto con attenzione ci potremo godere la nostra nuova casa in tutta tranquillità e senza timore di eventuali problemi o contenziosi.


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